헌재 2024. 6. 27. 2023헌가23 [합헌]
출처
헌법재판소
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조 위헌제청
[2024. 6. 27. 2023헌가23]
대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때 그 전유부분의 철거청구권자에게 구분소유권의 매도청구권을 부여한 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제7조(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)가 구분소유자의 재산권을 침해하는지 여부(소극)
심판대상조항은 철거청구권자를 위하여 철거 대신 구분소유권 매도청구권을 부여함으로써, 전유부분을 철거하여야 하는 구분소유자의 불이익을 구제하고 건물 철거에 따른 사회ㆍ경제적 손실을 줄이기 위한 것이다. 매도청구권으로 인해 구분소유자의 법적 지위가 다소 불안하다고 하더라도, 이를 두고 대지를 무단 점유하는 구분소유자에게 수인할 수 없는 과도한 제한이라고 할 수는 없다. 또한, 구분소유자에게 대지권 매도청구권 또는 구분소유권 매수청구권을 우선적으로 부여하는 입법대안은 대지 권리자의 우선권을 후퇴시키는 것으로서, 심판대상조항과 동일한 입법목적을 달성할 수 있다고 평가하기 어렵다. 그렇다면, 심판대상조항은 구분소유자의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것) 제7조
헌법 제23조, 제37조 제2항
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것) 제20조
헌재 1999. 9. 16. 97헌바73등, 판례집 11-2, 285, 299-300
헌재 2023. 8. 31. 2019헌바221등, 공보 323, 1320, 1324
제청법원 서울중앙지방법원
당해사건 서울중앙지방법원 2022가단5001759(본소) 소유권이전등기, 2022가단5117333(반소) 대지사용권이전등기청구
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것) 제7조는 헌법에 위반되지 아니한다.
1. 사건개요
가. 최○○ 등 8인(이하 ‘최○○ 등’이라 한다)은 서울 서초구 ○○동 ○○ 대 227㎡, 같은 동 □□ 대 269.1㎡(이하 두 필지를 합하여 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 연립주택을 건축하기 위하여 1995. 4.경 하○○로부터 이 사건 토지를 매수하였다.
최○○ 등은 1995. 5. 30. 관할관청으로부터 하○○ 명의로 건축허가를 받은 다음, 1995. 6. 1. 조○○와 사이에 이 사건 토지 지상에 총 12세대 규모의 연립주택을 신축하기로 공사도급계약을 체결하면서, 그 공사대금의 일부 대물변제조로 조○○에게 장차 신축할 연립주택 중 103호, 203호, 303호, 403호 및 위 4세대 건물의 대지지분을 합한, 이 사건 토지 중 496.1분의 84.84 지분을 양도하기로 약정하였다.
나. 조○○는 1995. 6. 17. 연립주택을 착공하는 한편, 최○○ 등과 조○○는 1995. 11. 7. 이 사건 토지에 관하여 그들 앞으로 소유권이전등기를 마쳤고, 그 중 조○○ 지분은 496.1분의 84.84이다. 조○○는 이 사건 토지 중 위 지분에 관하여, 1995. 11. 30. 이○○, 김○○ 앞으로, 1995. 12. 15. 주식회사 ○○은행 앞으로 각 근저당권설정등기를 마쳐주었다.
그 후 조○○는 1996. 2. 10. 최○○ 등과 사이에 대물변제로 받을 연립주택
4세대에 관한 권리포기약정을 체결하였고, 그 무렵 공사마저 중단하기에 이르렀다. 최○○ 등은 1996. 4. 초순경부터 자신들의 비용으로 공사를 재개하여 연립주택을 완공한 후 1996. 6. 12. 사용승인을 받고, 1996. 7. 12. 연립주택에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.
다. 조○○의 채권자 겸 근저당권자 김○○은 1996. 9. 18. 이 사건 토지 중 조○○ 지분에 관하여 부동산임의경매 개시결정을 받아 경매절차를 진행하여 이 사건 토지 중 조○○ 지분이 1997. 2. 26. 신○○에게 전부 낙찰되었다. 그 후 이 사건 토지 중 신○○ 지분은 2002. 12. 27. 이□□에게 전부 이전되었다가, 연립주택 중 103호, 303호, 403호의 매수자들이 그 중 각 496.1분의 21.21 지분(합계 496.1분의 63.63 지분)을 매입하여 그들 앞으로 각 지분이전등기를 마쳤고, 이 사건 토지 중 이□□의 나머지 지분인 496.1분의 21.21 지분은 이□□의 상속인인 당해 사건 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다) 앞으로 2014. 10. 10.자 상속을 원인으로 이전되었다.
라. 한편, 당해 사건 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 연립주택 중 203호(이하 ‘이 사건 전유부분’이라 한다)에 관하여 2003. 12. 31. 그 중 9분의 8 지분을, 2013. 4. 18. 9분의 1 지분을 각 낙찰받아 소유권을 취득하였다. 그런데 이 사건 전유부분에 관하여는 대지권 등기가 경료되어 있지 않았을 뿐 아니라, 피고는 이 사건 토지 중 이 사건 전유부분을 위한 대지 지분도 전혀 취득하지 못하였다. 피고를 제외한 나머지 전유부분 11세대의 소유자는 모두 이 사건 토지 중 각 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 지분을 취득하였고, 이 사건 토지 중 원고의 대지 지분은 이 사건 전유부분 면적 비율에 정확히 상응한다.
마. 원고는 2022. 1. 4. 서울중앙지방법원에 피고를 상대로 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제7조를 적용하여 이 사건 전유부분에 관한 구분소유권 매도청구권을 행사하는 한편, 원고의 대지 지분에 대한 임료 상당의 부당이득반환을 청구하였고(2022가단5001759), 피고는 이에 대한 반소로 이 사건 토지 중 이 사건 전유부분 소유를 위한 대지사용권도 함께 취득하였다고 주장하면서 이 사건 토지 중 원고 지분에 관하여 소유권이전등기를 청구하였다(2022가단5117333).
바. 제청법원은 위 소송계속 중인 2023. 10. 12. ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제7조에 대하여 직권으로 위헌법률심판을 제청하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(2010. 3. 31. 법
률 제10204호로 개정된 것, 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제7조가 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것)
제7조(구분소유권 매도청구권) 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.
[관련조항]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것)
제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
④ 제2항 단서의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.
3. 제청법원의 위헌제청이유
심판대상조항의 대지 권리자는 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자에 대하여 그 전유부분의 철거청구권 또는 구분소유권 매도청구권, 임료 상당의 부당이득반환청구권 등을 행사함으로써 구분소유자에 비하여 우월적 지위에 있지만, 구분소유자는 어떠한 권리도 갖지 못하고 있다.
집합건물법 제정 당시 정부가 제출한 법률안(제7조)은 구분소유자에게 대지에 관한 권리(이하 ‘대지권’이라 한다) 매도청구권 또는 구분소유권 매수청구권을 우선적으로 부여하고, 대지 권리자에게는 구분소유자가 위와 같은 권리를 행사하지 않는 경우에 한하여 구분소유자에게 상당한 기간을 정하여 최고한 후 대지권 매수청구권 또는 구분소유권 매도청구권을 행사할 수 있도록 하였다. 그런데 입법과정에서 구분소유자의 권리가 삭제되고 심판대상조항과 같이 대지 권리자에게만 구분소유권 매도청구권을 인정하는 내용으로 입법되었다.
심판대상조항은 대지 권리자에게만 구분소유권 매도청구권을 부여함에 따라 집합건물의 소유관계에서 대지 권리자보다 구분소유자를 우선적으로 보호하려는 정책적 요구 내지 집합건물법의 전반적인 입법취지에 부합하지 않게
됨으로써, 과잉금지원칙에 위배되어 구분소유자의 재산권을 침해한다.
집합건물과 대지의 소유자가 서로 달라서 발생하는 문제는 집합건물과 대지의 일체성을 관철함으로써 충분히 해결할 수 있고, 주택법 제22조 및 집합건물법 제48조와 같은 매도청구권을 부여하는 것도 대안이 될 수 있다.
집합건물법은 집합건물의 안정적인 유지 및 존속을 위하여 대지 권리자에 비해 구분소유자를 우선하는 법제를 채택하고 있음에도 불구하고, 유독 구분소유자가 대지사용권을 가지지 아니한 경우에 한하여는 대지 권리자를 절대적으로 우선시하고 구분소유자에게는 반대 권리를 전혀 부여하지 않음으로써, 평등원칙에 위배된다.
4. 판단
가. 쟁점 정리
심판대상조항에 따른 구분소유권 매도청구권의 법적 성질은 형성권으로 해석된다. 따라서 매도청구권자가 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사하게 되면 그 의사표시가 상대방에 도달한 때에 당사자 사이에 시가(時價)에 따른 매매계약이 성립하게 되므로, 구분소유자의 재산권을 제한한다.
한편, 제청법원은 심판대상조항이 구분소유자에게는 대지권 매도청구권을 부여하지 않고 있어 평등원칙에 위배된다는 점도 위헌제청의 이유로 삼고 있으나, 이는 결국 대지 권리자에게 우선권을 부여한 것이 부당하다는 것으로서 재산권 침해 여부에 대한 판단 내용과 중복되므로 별도로 판단하지 아니한다.
따라서 이하에서는 심판대상조항이 과잉금지원칙에 위배되어 구분소유자의 재산권을 침해하는지 여부에 대하여 살펴본다.
나. 재산권 침해 여부
(1) 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성
구분소유자가 자기의 전유부분을 소유하기 위하여 필요한 대지에 대한 권리, 즉 대지사용권을 가지지 아니한 경우에 대지 권리자는 해당 구분소유자에게 그 전유부분의 철거를 청구할 수 있지만, 그것이 집합건물의 일부이므로 그 부분만을 철거하는 것이 사실상 불가능한 경우가 적지 않다. 또한 철거가 가능하다고 하더라도 철거에 의하여 건물의 일부를 파괴하는 것 외에 다른 방법이 없다고 하는 것은 국민경제적인 측면에서 보아도 바람직하지 아니하다.
심판대상조항은 철거청구권자를 위하여 전유부분의 철거청구 대신에 전유부분을 목적으로 하는 구분소유권을 자기에게 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 함으로써, 전유부분을 철거하여야 하는 구분소유자의 불이익을 구제하
고 건물 철거에 따른 사회ㆍ경제적 손실을 줄이기 위한 것으로서 입법목적의 정당성이 인정된다.
또한, 철거청구권자에게 이와 같이 구분소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 것은 이러한 입법목적을 달성하기 위한 적합한 수단이다.
(2) 침해의 최소성
다음과 같은 점들을 종합하면, 심판대상조항은 침해의 최소성에 위반된다고 볼 수 없다.
(가) 심판대상조항은 민법상 기본적인 원리, 즉 토지와 건물은 독립한 별개의 부동산이고 건물은 토지 없이는 존재할 수 없으며, 건물소유자가 대지 위에 건물을 소유하기 위해서는 대지를 사용ㆍ수익할 권원이 필요하고, 대지에 대한 이와 같은 권원 없이 건물을 소유하면 그로 인하여 대지소유자의 권리를 침해한다는 것(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결 참조)에 바탕을 두고 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 대지 권리자에게 매도청구권을 부여한 것이다.
심판대상조항의 매도청구권은 그 입법취지에 비추어 볼 때 그것만이 독립해서 소멸시효 또는 제척기간에 걸려 소멸하지 않는다고 해석되거나, 토지의 소유권 등으로부터 파생된 물권적 청구권(방해배제청구권)의 일종이므로 독립하여 소멸시효에 걸리지 않는다고 해석된다. 이로 인해 구분소유자의 법적 지위가 다소 불안하다고 하더라도, 이는 매도청구권의 법적 성격에 따른 것으로서 대지사용권 없이 전유부분을 소유하면서 대지를 무단 점유하는 구분소유자에게 수인할 수 없는 과도한 제한이라고 할 수 없다.
(나) 심판대상조항은 대지 권리자가 구분소유자를 상대로 전유부분 철거를 청구할 수 있는 다음과 같은 경우, 즉 구분소유자가 애초부터 대지사용권을 보유하고 있지 아니한 경우, 대지에 대한 저당권이 설정된 다음 집합건물의 구분소유가 성립되고 이후 대지에 대한 저당권의 실행으로 구분소유자의 대지사용권이 소멸된 경우, 구분소유자의 대지사용권이 임차권인 경우에 차임의 연체로 임대차계약이 해지되어 대지사용권이 소멸된 경우 등에 적용된다.
위와 같은 경우 집합건물 대지의 소유자 등 철거청구권자는 대지사용권을 갖지 아니한 구분소유자에 대하여 전유부분의 철거를 구할 수 있고, 일부 전유부분만의 철거가 사실상 불가능하다고 하더라도 이는 집행개시의 장애요건에 불과할 뿐이어서 대지 소유자 등의 건물 철거청구가 권리남용에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2021. 7. 8. 선고 2017다204247 판결 참조).
전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 심판대상조항에 따라 전유부분의 철거청구 대신 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있는바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격을 말한다. 또한, 구분소유자의 차임 연체 등 귀책사유로 대지사용권이 소멸된 경우나 사전에 대지에 저당권 등이 등기된 사실 또는 건물에 대지권 등기가 없다는 사실을 확인할 수 있었던 경우 등에 심판대상조항이 적용되는 것을 두고 구분소유자에게 지나치게 가혹하다거나 구분소유자에 대한 추가적인 보호의 필요성이 크다고 보기 어렵다.
(다) 심판대상조항은 ‘대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자’와 ‘그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자’를 전제로 한 규정으로서, ‘대지사용권을 가진 구분소유자’를 전제로 하여 집합건물의 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 것을 금지하고 대지사용권을 전유부분의 처분에 종속시키고 있는 집합건물법 제20조 제1항 및 같은 조 제2항 본문과는 그 내용이 서로 다르다. 또한, 집합건물법은 모든 경우에 구분소유자만을 우선하여 보호하는 것이 그 입법취지라고 볼 수 없고, 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하는 것 역시 중요하다고 할 것이다. 따라서 심판대상조항이 집합건물법의 전반적인 입법취지에 배치된다거나, 대지사용권을 구분소유권의 종된 권리로 규율하고 있는 집합건물법 제20조 제1항과의 균형을 잃은 것이라고 보기도 어렵다.
(라) 제청법원은 구분소유자에게 대지권 매도청구권 또는 구분소유권 매수청구권을 우선적으로 부여하거나 주택법 제22조 및 집합건물법 제48조와 같은 매도청구권을 구분소유자에게 부여하는 등의 입법대안을 제시하는바, 이에 대하여 살펴보면 다음과 같다.
1) 집합건물법은 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되었다. 집합건물법 제정 당시 정부가 제출한 법률안(제7조)은 구분소유자에게 대지권 매도청구권 또는 구분소유권 매수청구권을 우선적으로 부여하고, 대지 권리자에게는 구분소유자가 위와 같은 권리를 행사하지 않는 경우에 한하여 구분소유자에게 상당한 기간을 정하여 최고한 후 대지권 매수청구권 또는 구분소유권 매도청구권을 행사할 수 있도록 하였다. 이는 ‘구분건물의 철거라는 국민경제적 손실을 방지하고 건물입주자들의 주거생활을 보호하기 위한 것’이었다. 이후 법제사법위원회 심사 과정에서, ‘위 법률안 제7조는 민법 제285조가 대지소유자에게 우선하여 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정한 데 대한 특칙으로 건물소유자에
게 우선권을 인정하려 하는 것으로서 그 건물이 구분소유권의 대상이 된다는 이유만으로 일반건물과 달리 취급하는 것이 타당한지’라는 의문이 제기되었고, 결국 심판대상조항과 같이 대지 권리자에게만 구분소유권 매도청구권을 인정하는 것으로 규정되었다. 심판대상조항은 2010. 3. 31. 법률 제10204호 개정 시 형식적인 문구의 수정이 있었을 뿐, 지금까지 그 내용의 변경 없이 유지되고 있다.
위와 같이 구분소유자에게 대지권 매도청구권 또는 구분소유권 매수청구권을 우선적으로 부여하는 입법대안은 구분소유자에게 특정한 권리를 부여하여 대지 권리자의 우선권을 후퇴시키는 것으로서, 구분건물의 철거라는 국민경제적 손실을 방지하고 구분소유자의 불이익을 구제하는 것뿐만 아니라 철거청구권자를 위하여 전유부분의 철거 대신 구분소유권의 매도청구권을 부여한 심판대상조항과 동일한 입법목적을 달성할 수 있다고 평가하기 어렵다.
2) 주택법 제22조는 사업계획승인을 받은 민간사업주체가 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있고, 집합건물법 제48조는 재건축참가자에게 재건축불참자의 구분소유권 등에 대한 매도청구권을 인정하고 있다.
주택법 제22조는 지구단위계획에 따라 승인받은 주택건설사업을 가능하게 하여 주택의 건설ㆍ공급을 촉진함으로써 국민의 주거를 안정화하고 주거환경을 개선하기 위한 것이고(헌재 2023. 8. 31. 2019헌바221등 참조), 집합건물법 제48조는 재건축에 찬성하는 구분소유자와 반대하는 구분소유자의 권리관계를 적절히 조정하는 것을 전제로 재건축을 원하는 다수의 구분소유자의 권리보호와 사회ㆍ경제적 이익을 고려한 것이다(헌재 1999. 9. 16. 97헌바73등 참조).
그러나 심판대상조항은 대지사용권 없이 전유부분을 소유하면서 대지를 무단 점유하는 구분소유자와 철거를 청구할 수 있는 대지 권리자 간의 법률관계 등을 규율하는 것으로서, 위 주택법 조항 등과는 그 적용 국면과 제도의 성격 등이 서로 다르다고 할 것이므로 이를 들어 심판대상조항과 동일한 입법목적을 달성할 수 있는 대안이라고 단정하기 어렵다.
(3) 법익의 균형성
심판대상조항은 철거청구권자를 위하여 구분소유권의 매도청구권을 부여함으로써 전유부분을 철거하여야 하는 구분소유자의 불이익을 구제하는 동시에 건물 철거에 따른 사회ㆍ경제적 손실을 줄이기 위한 것으로서, 이는 대지사용권 없이 대지를 무단 점유하는 등의 이유로 매도청구에 응할 수밖에 없는 구분소유자의 제한되는 사익보다 작다고 할 수 없으므로, 심판대상조항은 법익
의 균형성 요건도 충족한다.
(4) 소결
따라서 심판대상조항은 과잉금지원칙에 위배되어 구분소유자의 재산권을 침해하지 아니한다.
5. 결론
그렇다면 심판대상조항은 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
재판관 이종석 이은애 이영진 김기영 문형배 이미선 김형두 정정미 정형식
[2024. 6. 27. 2023헌가23]
판시사항
대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때 그 전유부분의 철거청구권자에게 구분소유권의 매도청구권을 부여한 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제7조(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)가 구분소유자의 재산권을 침해하는지 여부(소극)
결정요지
심판대상조항은 철거청구권자를 위하여 철거 대신 구분소유권 매도청구권을 부여함으로써, 전유부분을 철거하여야 하는 구분소유자의 불이익을 구제하고 건물 철거에 따른 사회ㆍ경제적 손실을 줄이기 위한 것이다. 매도청구권으로 인해 구분소유자의 법적 지위가 다소 불안하다고 하더라도, 이를 두고 대지를 무단 점유하는 구분소유자에게 수인할 수 없는 과도한 제한이라고 할 수는 없다. 또한, 구분소유자에게 대지권 매도청구권 또는 구분소유권 매수청구권을 우선적으로 부여하는 입법대안은 대지 권리자의 우선권을 후퇴시키는 것으로서, 심판대상조항과 동일한 입법목적을 달성할 수 있다고 평가하기 어렵다. 그렇다면, 심판대상조항은 구분소유자의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.
심판대상조문
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것) 제7조
참조조문
헌법 제23조, 제37조 제2항
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것) 제20조
참조판례
헌재 1999. 9. 16. 97헌바73등, 판례집 11-2, 285, 299-300
헌재 2023. 8. 31. 2019헌바221등, 공보 323, 1320, 1324
당사자
제청법원 서울중앙지방법원
당해사건 서울중앙지방법원 2022가단5001759(본소) 소유권이전등기, 2022가단5117333(반소) 대지사용권이전등기청구
주문
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것) 제7조는 헌법에 위반되지 아니한다.
이유
1. 사건개요
가. 최○○ 등 8인(이하 ‘최○○ 등’이라 한다)은 서울 서초구 ○○동 ○○ 대 227㎡, 같은 동 □□ 대 269.1㎡(이하 두 필지를 합하여 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 연립주택을 건축하기 위하여 1995. 4.경 하○○로부터 이 사건 토지를 매수하였다.
최○○ 등은 1995. 5. 30. 관할관청으로부터 하○○ 명의로 건축허가를 받은 다음, 1995. 6. 1. 조○○와 사이에 이 사건 토지 지상에 총 12세대 규모의 연립주택을 신축하기로 공사도급계약을 체결하면서, 그 공사대금의 일부 대물변제조로 조○○에게 장차 신축할 연립주택 중 103호, 203호, 303호, 403호 및 위 4세대 건물의 대지지분을 합한, 이 사건 토지 중 496.1분의 84.84 지분을 양도하기로 약정하였다.
나. 조○○는 1995. 6. 17. 연립주택을 착공하는 한편, 최○○ 등과 조○○는 1995. 11. 7. 이 사건 토지에 관하여 그들 앞으로 소유권이전등기를 마쳤고, 그 중 조○○ 지분은 496.1분의 84.84이다. 조○○는 이 사건 토지 중 위 지분에 관하여, 1995. 11. 30. 이○○, 김○○ 앞으로, 1995. 12. 15. 주식회사 ○○은행 앞으로 각 근저당권설정등기를 마쳐주었다.
그 후 조○○는 1996. 2. 10. 최○○ 등과 사이에 대물변제로 받을 연립주택
4세대에 관한 권리포기약정을 체결하였고, 그 무렵 공사마저 중단하기에 이르렀다. 최○○ 등은 1996. 4. 초순경부터 자신들의 비용으로 공사를 재개하여 연립주택을 완공한 후 1996. 6. 12. 사용승인을 받고, 1996. 7. 12. 연립주택에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.
다. 조○○의 채권자 겸 근저당권자 김○○은 1996. 9. 18. 이 사건 토지 중 조○○ 지분에 관하여 부동산임의경매 개시결정을 받아 경매절차를 진행하여 이 사건 토지 중 조○○ 지분이 1997. 2. 26. 신○○에게 전부 낙찰되었다. 그 후 이 사건 토지 중 신○○ 지분은 2002. 12. 27. 이□□에게 전부 이전되었다가, 연립주택 중 103호, 303호, 403호의 매수자들이 그 중 각 496.1분의 21.21 지분(합계 496.1분의 63.63 지분)을 매입하여 그들 앞으로 각 지분이전등기를 마쳤고, 이 사건 토지 중 이□□의 나머지 지분인 496.1분의 21.21 지분은 이□□의 상속인인 당해 사건 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다) 앞으로 2014. 10. 10.자 상속을 원인으로 이전되었다.
라. 한편, 당해 사건 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 연립주택 중 203호(이하 ‘이 사건 전유부분’이라 한다)에 관하여 2003. 12. 31. 그 중 9분의 8 지분을, 2013. 4. 18. 9분의 1 지분을 각 낙찰받아 소유권을 취득하였다. 그런데 이 사건 전유부분에 관하여는 대지권 등기가 경료되어 있지 않았을 뿐 아니라, 피고는 이 사건 토지 중 이 사건 전유부분을 위한 대지 지분도 전혀 취득하지 못하였다. 피고를 제외한 나머지 전유부분 11세대의 소유자는 모두 이 사건 토지 중 각 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 지분을 취득하였고, 이 사건 토지 중 원고의 대지 지분은 이 사건 전유부분 면적 비율에 정확히 상응한다.
마. 원고는 2022. 1. 4. 서울중앙지방법원에 피고를 상대로 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제7조를 적용하여 이 사건 전유부분에 관한 구분소유권 매도청구권을 행사하는 한편, 원고의 대지 지분에 대한 임료 상당의 부당이득반환을 청구하였고(2022가단5001759), 피고는 이에 대한 반소로 이 사건 토지 중 이 사건 전유부분 소유를 위한 대지사용권도 함께 취득하였다고 주장하면서 이 사건 토지 중 원고 지분에 관하여 소유권이전등기를 청구하였다(2022가단5117333).
바. 제청법원은 위 소송계속 중인 2023. 10. 12. ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제7조에 대하여 직권으로 위헌법률심판을 제청하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(2010. 3. 31. 법
률 제10204호로 개정된 것, 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제7조가 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것)
제7조(구분소유권 매도청구권) 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.
[관련조항]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것)
제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
④ 제2항 단서의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.
3. 제청법원의 위헌제청이유
심판대상조항의 대지 권리자는 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자에 대하여 그 전유부분의 철거청구권 또는 구분소유권 매도청구권, 임료 상당의 부당이득반환청구권 등을 행사함으로써 구분소유자에 비하여 우월적 지위에 있지만, 구분소유자는 어떠한 권리도 갖지 못하고 있다.
집합건물법 제정 당시 정부가 제출한 법률안(제7조)은 구분소유자에게 대지에 관한 권리(이하 ‘대지권’이라 한다) 매도청구권 또는 구분소유권 매수청구권을 우선적으로 부여하고, 대지 권리자에게는 구분소유자가 위와 같은 권리를 행사하지 않는 경우에 한하여 구분소유자에게 상당한 기간을 정하여 최고한 후 대지권 매수청구권 또는 구분소유권 매도청구권을 행사할 수 있도록 하였다. 그런데 입법과정에서 구분소유자의 권리가 삭제되고 심판대상조항과 같이 대지 권리자에게만 구분소유권 매도청구권을 인정하는 내용으로 입법되었다.
심판대상조항은 대지 권리자에게만 구분소유권 매도청구권을 부여함에 따라 집합건물의 소유관계에서 대지 권리자보다 구분소유자를 우선적으로 보호하려는 정책적 요구 내지 집합건물법의 전반적인 입법취지에 부합하지 않게
됨으로써, 과잉금지원칙에 위배되어 구분소유자의 재산권을 침해한다.
집합건물과 대지의 소유자가 서로 달라서 발생하는 문제는 집합건물과 대지의 일체성을 관철함으로써 충분히 해결할 수 있고, 주택법 제22조 및 집합건물법 제48조와 같은 매도청구권을 부여하는 것도 대안이 될 수 있다.
집합건물법은 집합건물의 안정적인 유지 및 존속을 위하여 대지 권리자에 비해 구분소유자를 우선하는 법제를 채택하고 있음에도 불구하고, 유독 구분소유자가 대지사용권을 가지지 아니한 경우에 한하여는 대지 권리자를 절대적으로 우선시하고 구분소유자에게는 반대 권리를 전혀 부여하지 않음으로써, 평등원칙에 위배된다.
4. 판단
가. 쟁점 정리
심판대상조항에 따른 구분소유권 매도청구권의 법적 성질은 형성권으로 해석된다. 따라서 매도청구권자가 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사하게 되면 그 의사표시가 상대방에 도달한 때에 당사자 사이에 시가(時價)에 따른 매매계약이 성립하게 되므로, 구분소유자의 재산권을 제한한다.
한편, 제청법원은 심판대상조항이 구분소유자에게는 대지권 매도청구권을 부여하지 않고 있어 평등원칙에 위배된다는 점도 위헌제청의 이유로 삼고 있으나, 이는 결국 대지 권리자에게 우선권을 부여한 것이 부당하다는 것으로서 재산권 침해 여부에 대한 판단 내용과 중복되므로 별도로 판단하지 아니한다.
따라서 이하에서는 심판대상조항이 과잉금지원칙에 위배되어 구분소유자의 재산권을 침해하는지 여부에 대하여 살펴본다.
나. 재산권 침해 여부
(1) 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성
구분소유자가 자기의 전유부분을 소유하기 위하여 필요한 대지에 대한 권리, 즉 대지사용권을 가지지 아니한 경우에 대지 권리자는 해당 구분소유자에게 그 전유부분의 철거를 청구할 수 있지만, 그것이 집합건물의 일부이므로 그 부분만을 철거하는 것이 사실상 불가능한 경우가 적지 않다. 또한 철거가 가능하다고 하더라도 철거에 의하여 건물의 일부를 파괴하는 것 외에 다른 방법이 없다고 하는 것은 국민경제적인 측면에서 보아도 바람직하지 아니하다.
심판대상조항은 철거청구권자를 위하여 전유부분의 철거청구 대신에 전유부분을 목적으로 하는 구분소유권을 자기에게 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 함으로써, 전유부분을 철거하여야 하는 구분소유자의 불이익을 구제하
고 건물 철거에 따른 사회ㆍ경제적 손실을 줄이기 위한 것으로서 입법목적의 정당성이 인정된다.
또한, 철거청구권자에게 이와 같이 구분소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 것은 이러한 입법목적을 달성하기 위한 적합한 수단이다.
(2) 침해의 최소성
다음과 같은 점들을 종합하면, 심판대상조항은 침해의 최소성에 위반된다고 볼 수 없다.
(가) 심판대상조항은 민법상 기본적인 원리, 즉 토지와 건물은 독립한 별개의 부동산이고 건물은 토지 없이는 존재할 수 없으며, 건물소유자가 대지 위에 건물을 소유하기 위해서는 대지를 사용ㆍ수익할 권원이 필요하고, 대지에 대한 이와 같은 권원 없이 건물을 소유하면 그로 인하여 대지소유자의 권리를 침해한다는 것(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결 참조)에 바탕을 두고 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 대지 권리자에게 매도청구권을 부여한 것이다.
심판대상조항의 매도청구권은 그 입법취지에 비추어 볼 때 그것만이 독립해서 소멸시효 또는 제척기간에 걸려 소멸하지 않는다고 해석되거나, 토지의 소유권 등으로부터 파생된 물권적 청구권(방해배제청구권)의 일종이므로 독립하여 소멸시효에 걸리지 않는다고 해석된다. 이로 인해 구분소유자의 법적 지위가 다소 불안하다고 하더라도, 이는 매도청구권의 법적 성격에 따른 것으로서 대지사용권 없이 전유부분을 소유하면서 대지를 무단 점유하는 구분소유자에게 수인할 수 없는 과도한 제한이라고 할 수 없다.
(나) 심판대상조항은 대지 권리자가 구분소유자를 상대로 전유부분 철거를 청구할 수 있는 다음과 같은 경우, 즉 구분소유자가 애초부터 대지사용권을 보유하고 있지 아니한 경우, 대지에 대한 저당권이 설정된 다음 집합건물의 구분소유가 성립되고 이후 대지에 대한 저당권의 실행으로 구분소유자의 대지사용권이 소멸된 경우, 구분소유자의 대지사용권이 임차권인 경우에 차임의 연체로 임대차계약이 해지되어 대지사용권이 소멸된 경우 등에 적용된다.
위와 같은 경우 집합건물 대지의 소유자 등 철거청구권자는 대지사용권을 갖지 아니한 구분소유자에 대하여 전유부분의 철거를 구할 수 있고, 일부 전유부분만의 철거가 사실상 불가능하다고 하더라도 이는 집행개시의 장애요건에 불과할 뿐이어서 대지 소유자 등의 건물 철거청구가 권리남용에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2021. 7. 8. 선고 2017다204247 판결 참조).
전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 심판대상조항에 따라 전유부분의 철거청구 대신 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있는바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격을 말한다. 또한, 구분소유자의 차임 연체 등 귀책사유로 대지사용권이 소멸된 경우나 사전에 대지에 저당권 등이 등기된 사실 또는 건물에 대지권 등기가 없다는 사실을 확인할 수 있었던 경우 등에 심판대상조항이 적용되는 것을 두고 구분소유자에게 지나치게 가혹하다거나 구분소유자에 대한 추가적인 보호의 필요성이 크다고 보기 어렵다.
(다) 심판대상조항은 ‘대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자’와 ‘그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자’를 전제로 한 규정으로서, ‘대지사용권을 가진 구분소유자’를 전제로 하여 집합건물의 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 것을 금지하고 대지사용권을 전유부분의 처분에 종속시키고 있는 집합건물법 제20조 제1항 및 같은 조 제2항 본문과는 그 내용이 서로 다르다. 또한, 집합건물법은 모든 경우에 구분소유자만을 우선하여 보호하는 것이 그 입법취지라고 볼 수 없고, 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하는 것 역시 중요하다고 할 것이다. 따라서 심판대상조항이 집합건물법의 전반적인 입법취지에 배치된다거나, 대지사용권을 구분소유권의 종된 권리로 규율하고 있는 집합건물법 제20조 제1항과의 균형을 잃은 것이라고 보기도 어렵다.
(라) 제청법원은 구분소유자에게 대지권 매도청구권 또는 구분소유권 매수청구권을 우선적으로 부여하거나 주택법 제22조 및 집합건물법 제48조와 같은 매도청구권을 구분소유자에게 부여하는 등의 입법대안을 제시하는바, 이에 대하여 살펴보면 다음과 같다.
1) 집합건물법은 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되었다. 집합건물법 제정 당시 정부가 제출한 법률안(제7조)은 구분소유자에게 대지권 매도청구권 또는 구분소유권 매수청구권을 우선적으로 부여하고, 대지 권리자에게는 구분소유자가 위와 같은 권리를 행사하지 않는 경우에 한하여 구분소유자에게 상당한 기간을 정하여 최고한 후 대지권 매수청구권 또는 구분소유권 매도청구권을 행사할 수 있도록 하였다. 이는 ‘구분건물의 철거라는 국민경제적 손실을 방지하고 건물입주자들의 주거생활을 보호하기 위한 것’이었다. 이후 법제사법위원회 심사 과정에서, ‘위 법률안 제7조는 민법 제285조가 대지소유자에게 우선하여 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정한 데 대한 특칙으로 건물소유자에
게 우선권을 인정하려 하는 것으로서 그 건물이 구분소유권의 대상이 된다는 이유만으로 일반건물과 달리 취급하는 것이 타당한지’라는 의문이 제기되었고, 결국 심판대상조항과 같이 대지 권리자에게만 구분소유권 매도청구권을 인정하는 것으로 규정되었다. 심판대상조항은 2010. 3. 31. 법률 제10204호 개정 시 형식적인 문구의 수정이 있었을 뿐, 지금까지 그 내용의 변경 없이 유지되고 있다.
위와 같이 구분소유자에게 대지권 매도청구권 또는 구분소유권 매수청구권을 우선적으로 부여하는 입법대안은 구분소유자에게 특정한 권리를 부여하여 대지 권리자의 우선권을 후퇴시키는 것으로서, 구분건물의 철거라는 국민경제적 손실을 방지하고 구분소유자의 불이익을 구제하는 것뿐만 아니라 철거청구권자를 위하여 전유부분의 철거 대신 구분소유권의 매도청구권을 부여한 심판대상조항과 동일한 입법목적을 달성할 수 있다고 평가하기 어렵다.
2) 주택법 제22조는 사업계획승인을 받은 민간사업주체가 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있고, 집합건물법 제48조는 재건축참가자에게 재건축불참자의 구분소유권 등에 대한 매도청구권을 인정하고 있다.
주택법 제22조는 지구단위계획에 따라 승인받은 주택건설사업을 가능하게 하여 주택의 건설ㆍ공급을 촉진함으로써 국민의 주거를 안정화하고 주거환경을 개선하기 위한 것이고(헌재 2023. 8. 31. 2019헌바221등 참조), 집합건물법 제48조는 재건축에 찬성하는 구분소유자와 반대하는 구분소유자의 권리관계를 적절히 조정하는 것을 전제로 재건축을 원하는 다수의 구분소유자의 권리보호와 사회ㆍ경제적 이익을 고려한 것이다(헌재 1999. 9. 16. 97헌바73등 참조).
그러나 심판대상조항은 대지사용권 없이 전유부분을 소유하면서 대지를 무단 점유하는 구분소유자와 철거를 청구할 수 있는 대지 권리자 간의 법률관계 등을 규율하는 것으로서, 위 주택법 조항 등과는 그 적용 국면과 제도의 성격 등이 서로 다르다고 할 것이므로 이를 들어 심판대상조항과 동일한 입법목적을 달성할 수 있는 대안이라고 단정하기 어렵다.
(3) 법익의 균형성
심판대상조항은 철거청구권자를 위하여 구분소유권의 매도청구권을 부여함으로써 전유부분을 철거하여야 하는 구분소유자의 불이익을 구제하는 동시에 건물 철거에 따른 사회ㆍ경제적 손실을 줄이기 위한 것으로서, 이는 대지사용권 없이 대지를 무단 점유하는 등의 이유로 매도청구에 응할 수밖에 없는 구분소유자의 제한되는 사익보다 작다고 할 수 없으므로, 심판대상조항은 법익
의 균형성 요건도 충족한다.
(4) 소결
따라서 심판대상조항은 과잉금지원칙에 위배되어 구분소유자의 재산권을 침해하지 아니한다.
5. 결론
그렇다면 심판대상조항은 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
재판관 이종석 이은애 이영진 김기영 문형배 이미선 김형두 정정미 정형식