헌재 2024. 3. 28. 2020헌마1302 [기각,각하]
출처
헌법재판소
헌 법 재 판 소
결 정
사건 2020헌마1302 주택시장 안정 보완대책 중 Ⅱ. 3. 위헌확인 등
청구인 [별지 1] 청구인 명단과 같음
공동심판참가인 [별지 2] 공동심판참가인 명단과 같음
선고일 2024. 3. 28.
1. 청구인들 및 공동심판참가인들의 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분, 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제5조 제2항, 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것) 제6조 제5항에 대한 심판청구를 모두 기각한다.
2. 청구인들 및 공동심판참가인들의 나머지 심판청구를 모두 각하한다.
1. 사건개요
가. 정부는 2020. 6. 17. 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’의 보완 대책으로 2020. 7. 10. ‘주택시장 안정 보완대책’(이하 ‘이 사건 보완대책’이라 한다)을 발표하였다.
나. 위 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’과 이 사건 보완대책에는 법인이나 다주택자가 보유한 주택에 대한 종합부동산세, 양도소득세 등 각 세목별 (중과)세율의 인상과 세액 공제 및 감면 혜택 배제 등 부동산 세제 강화에 관한 내용이 포함되어 있었고, 이를 반영한 후속 입법으로 2020. 8. 지방세법, 종합부동산세법, 소득세법, 법인세법이 각 개정되었다.
다. 이 사건 보완대책은 등록임대사업제도 개편에 관한 사항으로 단기민간임대주택 및 아파트 매입형 장기일반민간임대주택 제도를 폐지하고 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장하는 내용도 담고 있었는데, 이는 후속 입법으로 2020. 8. 18. 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 반영되었다.
라. 한편, 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 주택임대차보호법이 개정되면서, 임차인이 일정한 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하고, 갱신하는 경우 그 차임이나 보증금 증액의 상한을 제한하는 제6조의3 제1항, 제3항 등이 신설되었다.
마. 청구인들은 각 임대인 또는 임대사업을 운영하는 자로서, 이 사건 보완대책 중 ‘Ⅱ. 주택시장 안정 보완대책 세부내용’ 가운데 ‘3. 다주택자‧단기거래에 대한 부동산 세제 강화’ 및 ‘4. 등록임대사업제 제도 보완’ 부분과 함께, 위와 같이 각 개정된 종합부동산세법 제8조 제1항 중 ‘납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다’ 부분, 제9조, 소득세법 제89조 제2항, 제95조 제2항, 제104조 제7항, 지방세법 제103조의3 제10항, 제103조의31 제1항 제1호, 제3호, 법인세법 제55조의2 제1항 제2호, 제4호, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 및 제2항 중 ‘계약갱신’ 부분, 제7조 제2항의 ‘차임이나 보증금의 20분의 1’ 부분, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제2조 제5호 중 ‘10년’과 ‘(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)’ 부분, 제5조 제2항 제3호 중 ‘단기민간임대주택’을 삭제한 부분, 제6조, 제49조 중 ‘임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다’ 부분에 대하여 이 사건 헌법소원 심판을 청구하였다.
바. 공동심판참가인들은 청구인들과 같은 취지로 주장하며 공동심판참가를 신청하였다(이하 청구인들과 공동심판참가인들을 합하여 ‘청구인들’이라 한다).
2. 심판대상
가. 청구인들은 이 사건 보완대책 중 ‘다주택자‧단기거래에 대한 부동산 세제 강화’와 ‘등록임대사업제 제도 보완’에 관한 부분을 심판대상으로 삼고 있으나, 이는 후속 입법을 안내 또는 제시하는 것에 불과하고, 그에 대한 위헌성 주장 또한 후속 입법으로 개정된 각 법률조항에 대한 위헌성 주장과 실질적으로 동일하다. 따라서 후속 입법된 각 법률조항을 심판대상으로 삼는 이상 이 사건 보완대책 중 ‘다주택자‧단기거래에 대한 부동산 세제 강화’와 ‘등록임대사업제 제도 보완’에 관한 부분은 별도의 심판대상으로 삼지 아니한다.
나. 청구인들은 종합부동산세법 제9조 전체를 심판대상으로 삼았으나, 청구인들이 다투는 내용과 관련된 부분은 세율에 관한 제9조 제1항, 제2항이므로 심판대상을 이에 한정한다.
다. 청구인들은 주택임대차보호법 제6조의3 제2항 중 ‘계약갱신’ 부분도 심판대상에 포함시키고 있으나, 계약갱신요구권의 행사 횟수 및 갱신되는 임대차의 존속기간을 제한하는 위 조항 고유의 위헌성을 주장하고 있지 아니하므로 이 부분은 심판대상에서 제외한다. 또한 청구인들은 주택임대차보호법 제7조 제2항의 ‘차임이나 보증금의 20분의 1’ 부분이 계약갱신 시 차임 또는 보증금의 증액을 일률적‧전면적으로 제한하는 것이 부당하다는 취지로 주장하나, 계약 갱신 시 차임 또는 보증금의 증액이 제한되는 것은 제6조의3 제3항 단서에서 갱신되는 임대차의 차임 또는 보증금을 제7조의 범위에서 증감할 수 있도록 하기 때문이므로, 제6조의3 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분으로 심판대상을 변경한다.
라. 청구인들은 ‘장기일반민간임대주택’의 정의조항인 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제2조 제5호를 심판대상으로 삼으면서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 장기일반민간임대주택에서 제외하고, 그 외의 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 10년으로 연장한 것이 위헌이라고 주장하나, 청구취지 및 청구이유를 종합적으로 살펴보면 청구인들이 실질적으로 다투는 것은 임대의무기간이 8년인 장기일반민간임대주택을 등록 유형의 하나로 규정하지 않은 제5조 제2항과 개정 전 법률에 따른 아파트 장기일반민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 하는 제6조 제5항이며, 정의조항인 제2조 제5호 자체로 인한 기본권 침해를 주장하는 것이라 보기 어려우므로 제2조 제5호 부분도 심판대상에서 제외한다.
청구인들은 민간임대주택법 제6조 전체를 심판대상으로 추가하기도 하였으나, 그 주장 취지는 위와 같은 제5조 제2항 및 제6조 제5항에 대한 주장과 다르지 않으므로 제6조 제5항을 제외한 제6조의 나머지 부분은 심판대상에서 제외한다. 또한 청구인들은 임대보증금 보증 가입을 의무화한 민간임대주택법 제49조도 심판대상에 포함시켰으나, 이 부분에 대한 구체적인 위헌성 주장을 찾아볼 수 없으므로 이 부분도 심판대상에서 제외한다.
마. 그렇다면 이 사건 심판대상은 ➀ 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항 중 ‘납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다’ 부분, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2020. 12. 29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것) 제9조 제2항, 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되고, 2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제89조 제2항, 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되고, 2023. 12. 31. 법률 제19933호로 개정되기 전의 것) 제95조 제2항, 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제104조 제7항, 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정된 것) 제103조의3 제10항, 구 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정되고, 2021. 12. 28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것) 제103조의31 제1항 제1호, 제3호, 법인세법(2020. 8. 18. 법률 제17476호로 개정된 것) 제55조의2 제1항 제2호, 제4호(이하 위 조항들을 모두 합하여 ‘이 사건 세법 조항’이라 한다), ➁ 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분(이하 주택임대차보호법을 ‘주택임대차법’이라 하고, 위 조항들을 ‘주택임대차법 조항’이라 한다), ➂ ‘민간임대주택에 관한 특별법’(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제5조 제2항, 구 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것) 제6조 제5항(이하 법률 제17482호로 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 ‘민간임대주택법’이라 하고, 위 조항들을 ‘민간임대주택법 조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이다.
심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되기 전의 것)
제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것)
제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다.
1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다]
2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우
구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2020. 12. 29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것)
제9조(세율 및 세액) ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.
1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다): 1천분의 30
2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 1천분의 60
구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되고, 2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것)
제89조(비과세 양도소득) ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되고, 2023. 12. 31. 법률 제19933호로 개정되기 전의 것)
제95조(양도소득금액) ② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정된 것)
제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정된 것)
제103조의3(세율) ⑩ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제92조 제1항에 따른 세율에 1천분의 20(제3호 또는 제4호에 해당하는 주택은 1천분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제92조 제1항에 따른 세율에 1천분의 20(제3호 또는 제4호에 해당하는 주택은 1천분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액 중 큰 세액을 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액으로 한다.
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
구 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정되고, 2021. 12. 28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것)
제103조의31(토지등 양도소득에 대한 과세특례 및 기업의 미환류소득에 대한 법인지방소득세) ① 내국법인이 「법인세법」 제55조의2에 따른 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호의 조합원입주권 및 같은 조 제10호의 분양권(이하 이 조 및 제103조의49에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 때에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인지방소득세로 하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인지방소득세에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
1. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양‧피서‧위락 등의 용도로 사용하는 건축물을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 1천분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 1천분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.
3. 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호의 조합원입주권 및 같은 조 제10호의 분양권을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 1천분의 20을 곱하여 산출한 세액
법인세법(2020. 8. 18. 법률 제17476호로 개정된 것)
제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양‧피서‧위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 “별장”이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.
4. 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20을 곱하여 산출한 세액
주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후‧훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속‧직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 것)
제5조(임대사업자의 등록) ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것)
제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
[관련조항]
주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)
제6조의3(계약갱신 요구 등) ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시‧광역시‧특별자치시‧도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. 삭제
3. 청구인들의 주장
가. 이 사건 세법 조항에 관한 주장
이 사건 세법 조항은 구체적 사정을 살피지 아니한 채 부동산을 보유한 법인이나 다주택자를 모두 투기세력으로 취급하여 이들에게 일률적으로 고율의 조세를 부과하고 세제혜택을 박탈하는 등 극심한 조세 부담을 지우고 있다. 이는 신뢰보호원칙과 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 재산권을 침해하는 것이다.
나. 주택임대차법 조항에 관한 주장
임차인의 계약갱신청구권과 갱신 시 차임 및 보증금의 증액 상한을 규정한 주택임대차법 조항은 임차인의 주거권 안정을 위해 임대인의 이익을 지나치게 희생시키는 조치로서 신뢰보호원칙 및 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 재산권을 침해한다.
다. 민간임대주택법 조항에 관한 주장
민간임대주택법 조항은 주택 정비 사업으로 구 아파트가 멸실된 경우와 같이 임대사업자로 재등록하는 것이 불가능해진 경우에 대한 구제책을 두지 않고, 이로써 임대사업자가 받은 그간의 세제혜택이 몰수되도록 하며, 투기 목적 유무와 상관없이 일률적으로 개인과 법인 임대사업자들로 하여금 단기임대사업 및 아파트 장기임대사업을 할 수 없도록 하여 임대사업자인 청구인들의 재산권을 침해한다.
4. 적법요건에 대한 판단
가. 법령 자체가 헌법소원의 대상이 될 수 있으려면 집행행위에 의하지 아니하고 법령 그 자체에 의하여 자유의 제한, 의무의 부과, 권리 또는 법적 지위의 박탈이 생겨야 한다. 그런데 과세관청의 부과처분에 의하여 조세채무가 확정되는 부과과세방식이나 납세의무자 스스로 조세채무 성립요건의 충족을 확인하여 세액을 신고함으로써 조세채무가 확정되는 신고납세방식의 조세에 있어서 조세법령으로 인한 기본권 침해는 과세처분 또는 경정거부처분 등의 구체적인 집행행위를 통하여 비로소 현실화된다. 이러한 법리는 해당 조세법령이 조세의 면제 등 조세혜택을 배제하는 내용을 담고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다(헌재 2020. 9. 24. 2017헌마498 참조).
나. 이 사건 세법 조항은 종합부동산세, 양도소득에 대한 소득세, 법인세, 개인지방소득세, 법인지방소득세의 과세표준, 세율 및 세액 등을 규정하고 있다. 이들 세목은 모두 부과과세방식 또는 신고납세방식의 조세에 해당하는바, 이로 인한 청구인들에 대한 기본권 침해는 구체적인 과세처분 또는 경정거부처분 등의 집행행위를 통해 비로소 현실화된다. 따라서 이 부분에 대한 심판청구는 기본권 침해의 직접성 요건을 갖추었다고 볼 수 없으므로 부적법하다.
5. 본안에 대한 판단
가. 주택임대차법 조항에 대한 판단
(1) 헌법재판소의 선례
헌법재판소는 2024. 2. 28. 2020헌마1343등 결정에서 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제3항 본문, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분, 제5항, 제6항 및 같은 법 부칙 제2조 등이 임대인의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 않는다고 판단하였다. 그 중 이 사건에서 문제되는 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분의 결정 요지는 다음과 같다.
『(가) 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성
헌법은 국가에 주택개발정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부과하고 있다(제35조 제3항). 국민의 쾌적한 주거생활 보장, 즉 주거권 보장의 핵심은 주거의 안정성이고 이는 인간다운 생활을 하기 위한 필수불가결한 요소이므로, 주택 임차인의 주거안정을 보호하는 것은 모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 가지며 이를 위해 국가는 사회보장‧사회복지의 증진에 노력할 의무가 있다고 규정한 헌법 제34조 제1항 및 제2항에 의해서도 정당화될 수 있다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조).
주택임대차법은 이와 같은 헌법상 의무를 구체화한 것으로, 임차인의 주거안정 보장이라는 입법목적은 정당하다고 할 것이며, 이를 통해 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성 또한 인정된다.
(나) 피해의 최소성
1) 주택임대차법 제6조의3 제1항에 관한 부분
주택임대차법 제6조의3 제1항은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 한다. 이로써 임대인은 자신이 소유한 주택에 대한 계약의 자유 및 재산권을 제한받게 되나, 그 경우에도 임대인은 계약갱신에 따라 종전 임차인과의 임대차계약을 유지함으로써 해당 주택에 대한 사용‧수익권을 여전히 행사할 수 있다는 점은 마찬가지이므로, 임대인의 사용‧수익권에 대한 전면적인 제한이 발생한다고 볼 수 없다.
임대인이 계약 상대방, 차임 액수 등 사용‧수익권 행사의 구체적인 방법과 내용상의 제한을 받게 되는 것은 사실이나, 임차인의 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로 그 행사기간이 제한되고, 행사 횟수도 1회로 한정되며, 그로 인해 갱신되는 임대차의 법정 존속기간도 2년으로 규정되어 있다(주택임대차법 제6조 제1항 전문, 제6조의3 제2항). 나아가 제6조의3 제1항 단서 각 호에 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정하여 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다. 구체적으로, 임차인이 차임을 연체하거나 부정한 방법으로 임차하거나 임대인의 동의 없이 전대하거나 고의나 중과실로 주택을 파손한 경우와 같이 임차인이 그 채무를 이행하지 않거나 임대인의 신뢰를 저해하는 사유가 있는 경우(제1호, 제2호, 제4호, 제5호), 임차한 주택이 멸실되거나 철거 또는 재건축을 위해 임대인이 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등 객관적으로 임대차가 지속될 수 없는 경우(제6호, 제7호), 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여 임차인을 보호할 필요성이 크지 않은 경우(제3호), 임대인 또는 그 직계존속‧직계비속이 실제 거주하려는 경우(제8호), 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제9호)에 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다.
2) 주택임대차법 제6조의3 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분
주택가격이 상승하고 임대주택의 공급이 부족해지면 차임 급등이 초래되어 임차가구의 주거불안 및 주거비 부담에 따른 생계곤란으로 이어질 우려가 있다. 나아가 임대인이 보증금이나 차임의 과도한 증액을 청구할 경우 임차인은 주거비 부담으로 계약갱신요구권 행사를 사실상 포기하게 되어 계약갱신요구권 제도의 실효성을 확보할 수 없게 된다. 따라서 차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제에 해당한다.
위 조항은 차임증액의 범위를 일정 비율로 제한할 뿐 차임과 보증금 액수를 직접 통제하거나 그 인상 자체를 금지하지 아니한다. 임대인의 입장에서는 주변 다른 임대차의 시세가 급등할 경우 이와 유사하게 더 높은 차익을 올릴 기회를 제한받을 수 있으나, 임차인에게 계약갱신요구권이 1회에 한하여 부여되는 이상 계약갱신으로 인해 차임인상률 제한이 적용되더라도 갱신된 임대차계약 기간 동안의 제한에 불과할 뿐만 아니라, 차임 등 증액의 상한인 20분의 1의 비율이 지나치게 낮다고 보기도 어렵다.
3) 이상의 사정을 종합하면, 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분은 피해의 최소성에 반하지 아니한다.
(다) 법익의 균형성
주거의 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로, 이들 조항이 달성하고자 하는 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다고 할 것이다. 반면 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없으므로 법익의 균형성도 인정된다.』
(2) 선례 변경의 필요 여부
청구인들은 주택임대차법 조항이 과잉금지원칙뿐만 아니라 신뢰보호원칙에 위반된다고도 주장하였으나, 그 주장 취지는 과잉금지원칙 위반에 대한 주장과 다르지 않다. 그렇다면 선례의 위 결정 이유는 이 사건에도 그대로 타당하고, 위 선례와 달리 판단하여야 할 사정 변경이나 필요성이 있다고 보기 어렵다.
(3) 소결
따라서 주택임대차법 조항은 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.
나. 민간임대주택법 조항에 대한 판단
(1) 쟁점의 정리
(가) 우리 헌법이 보장하고 있는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법상‧사법상의 권리를 뜻한다. 이러한 재산권의 범위에는 동산‧부동산에 대한 모든 종류의 물권은 물론, 재산가치가 있는 모든 사법상의 채권과 특별법상의 권리 및 재산가치 있는 공법상의 권리 등이 포함되나, 단순한 기대이익이나 반사적 이익 또는 경제적인 기회 등은 재산권에 속하지 아니한다(헌재 2022. 12. 22. 2021헌마902 참조).
청구인들은 민간임대주택법 조항에 의해 개정 전 법률에 따른 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 등록이 임대의무기간 종료 후 자동 말소되고, 그 후에는 위와 같은 임대주택 유형으로 임대사업자 등록을 할 수 없어 더 이상 세제혜택을 받지 못하며, 주택 정비사업으로 아파트가 멸실되었을 경우에 대한 별도의 구제책 없이 투기 목적 유무를 구별하지 않고 위 조항이 적용됨에 따라 재산권을 침해받는다고 주장한다. 그러나 임대사업자가 종전 규정에 의한 세제혜택에 대한 기대를 가졌거나, 종전과 같은 유형의 임대사업자의 지위를 장래에도 유지할 것을 기대하였다 하더라도 이는 당시의 법 제도에 대한 단순한 기대이익에 불과하다. 또한 민간임대주택법 조항은 종전에 받은 세제혜택을 소급하여 박탈하는 내용을 담고 있지 아니하므로 이로 인해 청구인들의 재산권이 제한된다고 볼 수는 없다.
(나) 다만, 개정 전 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록한 청구인들의 경우, 민간임대주택법 조항에 의해 그 임대의무기간이 종료되면 등록이 말소되고 종전과 같은 유형의 임대주택에 대하여는 더 이상 임대사업자로 등록할 수 없게 되므로 직업의 자유가 제한된다. 이 같은 직업의 자유 보장은 입법자로 하여금 이미 형성된 직종을 한없이 유지하거나 직업종사의 요건을 계속하여 동일하게 유지할 것까지를 요구하는 것은 아니나, 공익상의 필요에 의하여 직업종사의 요건 내지 구체적인 내용을 달리 정하거나 강화하는 등 직업제도를 개혁함에 있어서는 기존 종사자들의 신뢰보호가 충분히 이루어졌는지 여부가 검토되어야 할 것이다.
(2) 헌법재판소의 선례
헌법재판소는 2024. 2. 28. 2020헌마1482 결정에서 민간임대주택법 제6조 제5항이 신뢰보호원칙에 반하여 임대사업자의 직업의 자유를 침해하지 않는다고 판단하였다. 그 결정 요지는 다음과 같다.
『(가) 민간임대주택법은 민간임대주택의 건설, 공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거생활을 안정시킬 목적으로 제정된 것으로(제1조), 이 법에 따라 형성되는 임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다. 따라서 임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 민간임대주택법의 입법목적 달성에 적합하도록 사회적‧경제적 상황을 고려하여 입법자가 정책적으로 결정하여야 할 사항에 해당하고, 이에 국가는 주택 임대차 시장의 상황 및 국민의 주거안정 개선의 필요성뿐만 아니라 민간임대주택의 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려하여 새로운 법적 규율을 가할 수 있다고 보아야 할 것이다. 그렇다면 기존의 법적 규율 상태가 앞으로도 존속할 것이라는 기대 또는 신뢰는 변동가능성이 있는 것으로, 그 보호가치가 그리 크다고 볼 수 없다.
(나) 정부가 2017. 12. 13. 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 임대주택 등록을 적극 유도하였고 그로 인해 등록 임대사업자 수가 증가한 것은 사실이다. 그러나 이후 부동산 시장 과열 및 투기수요 가세로 시장불안이 가중되자 정부는 2018. 9. 13. ‘주택시장 안정대책’을 발표하여 임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 이들에 대한 대출을 규제하는 방식으로 정책 방향을 변경하였다. 그럼에도 임대사업자에게 세제혜택을 부여한 종전 임대주택 등록활성화 방안이 당초의 취지와는 달리 다주택자에게 특혜를 주는 제도로 악용되고, 임대의무기간 동안 임대사업자 보유 아파트가 부동산 시장에 매물로 나오지 않아 매물부족에 따른 집값 상승의 부작용에 대한 지적이 이어졌다. 나아가 제21대 국회에 이르러 주택 임대차에서의 전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차법상 일반 임대주택 간의 차별성이 희박해지자 기존 제도의 개편 필요성 또한 제기되었다. 이러한 당시 상황을 고려할 때, 정부가 2020. 7. 10. 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’에서 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고 임대의무기간을 연장하는 등 종전 임대사업자 제도의 개편을 단행하는 한편, 이와 관련한 후속 입법이 이루어질 수 있다는 점에 대하여 임대사업자를 포함한 일반 국민이 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다.
나아가 정부는 기존 임대사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 ‘주택시장 안정 보완대책’ 발표 후에 등록하거나 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 전환한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 소득세, 법인세, 종합부동산세 등의 세제혜택을 유지하도록 하는 등 종전 임대사업자의 신뢰 손상의 정도를 완화하는 세제지원 보완조치를 마련하기도 하였다.
(다) 결국 청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임대주택에 거주하는 임차인의 장기적이고 안정적인 주거 환경 보장이라는 공익에 비하여 크다고 할 수 없으므로, 민간임대주택법 제6조 제5항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.』
(3) 선례 변경의 필요 여부
위 선례는 민간임대주택법 제5조 제2항을 판단대상에 포함하고 있지 아니하였으나, 종전과 같은 유형의 임대주택을 임대사업자의 등록 유형으로 규정하지 않은 제5조 제2항에 의하여 등록 말소에 관한 제6조 제5항이 실질적 의미를 갖는 점, 임대주택제도의 개편에 따라 개정된 위 조항들의 신뢰보호원칙 위반 여부가 동일하게 문제되는 점을 고려할 때, 선례의 결정 이유는 민간임대주택법 제5조 제2항과 제6조 제5항 모두를 심판대상으로 삼는 이 사건에서도 그대로 타당하고, 위 선례와 달리 판단하여야 할 사정 변경이나 필요성이 있다고 보기 어렵다.
(4) 소결
따라서 민간임대주택법 조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.
6. 결론
그렇다면 청구인들과 공동심판참가인들의 주택임대차법 조항과 민간임대차법 조항에 대한 심판청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하고, 이들의 나머지 심판청구는 모두 부적법하므로 이를 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
재판장
재판관
이종석
재판관
이은애
재판관
이영진
재판관
김기영
재판관
문형배
재판관
이미선
재판관
김형두
재판관
정정미
재판관
정형식
[별지 1]
청구인 명단
1 ~ 87. 김○○ 외 86인
청구인들의 대리인 변호사 이언주, 박병철, 이준영, 진경훈, 황혜진
[별지 2]
공동심판참가인 명단
1 ~ 3. 김□□ 외 2인
공동심판참가인들의 대리인 변호사 이언주, 박병철, 이준영, 진경훈, 황혜진
결 정
사건 2020헌마1302 주택시장 안정 보완대책 중 Ⅱ. 3. 위헌확인 등
청구인 [별지 1] 청구인 명단과 같음
공동심판참가인 [별지 2] 공동심판참가인 명단과 같음
선고일 2024. 3. 28.
주문
1. 청구인들 및 공동심판참가인들의 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분, 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제5조 제2항, 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것) 제6조 제5항에 대한 심판청구를 모두 기각한다.
2. 청구인들 및 공동심판참가인들의 나머지 심판청구를 모두 각하한다.
이유
1. 사건개요
가. 정부는 2020. 6. 17. 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’의 보완 대책으로 2020. 7. 10. ‘주택시장 안정 보완대책’(이하 ‘이 사건 보완대책’이라 한다)을 발표하였다.
나. 위 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’과 이 사건 보완대책에는 법인이나 다주택자가 보유한 주택에 대한 종합부동산세, 양도소득세 등 각 세목별 (중과)세율의 인상과 세액 공제 및 감면 혜택 배제 등 부동산 세제 강화에 관한 내용이 포함되어 있었고, 이를 반영한 후속 입법으로 2020. 8. 지방세법, 종합부동산세법, 소득세법, 법인세법이 각 개정되었다.
다. 이 사건 보완대책은 등록임대사업제도 개편에 관한 사항으로 단기민간임대주택 및 아파트 매입형 장기일반민간임대주택 제도를 폐지하고 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장하는 내용도 담고 있었는데, 이는 후속 입법으로 2020. 8. 18. 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 반영되었다.
라. 한편, 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 주택임대차보호법이 개정되면서, 임차인이 일정한 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하고, 갱신하는 경우 그 차임이나 보증금 증액의 상한을 제한하는 제6조의3 제1항, 제3항 등이 신설되었다.
마. 청구인들은 각 임대인 또는 임대사업을 운영하는 자로서, 이 사건 보완대책 중 ‘Ⅱ. 주택시장 안정 보완대책 세부내용’ 가운데 ‘3. 다주택자‧단기거래에 대한 부동산 세제 강화’ 및 ‘4. 등록임대사업제 제도 보완’ 부분과 함께, 위와 같이 각 개정된 종합부동산세법 제8조 제1항 중 ‘납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다’ 부분, 제9조, 소득세법 제89조 제2항, 제95조 제2항, 제104조 제7항, 지방세법 제103조의3 제10항, 제103조의31 제1항 제1호, 제3호, 법인세법 제55조의2 제1항 제2호, 제4호, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 및 제2항 중 ‘계약갱신’ 부분, 제7조 제2항의 ‘차임이나 보증금의 20분의 1’ 부분, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제2조 제5호 중 ‘10년’과 ‘(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)’ 부분, 제5조 제2항 제3호 중 ‘단기민간임대주택’을 삭제한 부분, 제6조, 제49조 중 ‘임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다’ 부분에 대하여 이 사건 헌법소원 심판을 청구하였다.
바. 공동심판참가인들은 청구인들과 같은 취지로 주장하며 공동심판참가를 신청하였다(이하 청구인들과 공동심판참가인들을 합하여 ‘청구인들’이라 한다).
2. 심판대상
가. 청구인들은 이 사건 보완대책 중 ‘다주택자‧단기거래에 대한 부동산 세제 강화’와 ‘등록임대사업제 제도 보완’에 관한 부분을 심판대상으로 삼고 있으나, 이는 후속 입법을 안내 또는 제시하는 것에 불과하고, 그에 대한 위헌성 주장 또한 후속 입법으로 개정된 각 법률조항에 대한 위헌성 주장과 실질적으로 동일하다. 따라서 후속 입법된 각 법률조항을 심판대상으로 삼는 이상 이 사건 보완대책 중 ‘다주택자‧단기거래에 대한 부동산 세제 강화’와 ‘등록임대사업제 제도 보완’에 관한 부분은 별도의 심판대상으로 삼지 아니한다.
나. 청구인들은 종합부동산세법 제9조 전체를 심판대상으로 삼았으나, 청구인들이 다투는 내용과 관련된 부분은 세율에 관한 제9조 제1항, 제2항이므로 심판대상을 이에 한정한다.
다. 청구인들은 주택임대차보호법 제6조의3 제2항 중 ‘계약갱신’ 부분도 심판대상에 포함시키고 있으나, 계약갱신요구권의 행사 횟수 및 갱신되는 임대차의 존속기간을 제한하는 위 조항 고유의 위헌성을 주장하고 있지 아니하므로 이 부분은 심판대상에서 제외한다. 또한 청구인들은 주택임대차보호법 제7조 제2항의 ‘차임이나 보증금의 20분의 1’ 부분이 계약갱신 시 차임 또는 보증금의 증액을 일률적‧전면적으로 제한하는 것이 부당하다는 취지로 주장하나, 계약 갱신 시 차임 또는 보증금의 증액이 제한되는 것은 제6조의3 제3항 단서에서 갱신되는 임대차의 차임 또는 보증금을 제7조의 범위에서 증감할 수 있도록 하기 때문이므로, 제6조의3 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분으로 심판대상을 변경한다.
라. 청구인들은 ‘장기일반민간임대주택’의 정의조항인 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제2조 제5호를 심판대상으로 삼으면서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 장기일반민간임대주택에서 제외하고, 그 외의 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 10년으로 연장한 것이 위헌이라고 주장하나, 청구취지 및 청구이유를 종합적으로 살펴보면 청구인들이 실질적으로 다투는 것은 임대의무기간이 8년인 장기일반민간임대주택을 등록 유형의 하나로 규정하지 않은 제5조 제2항과 개정 전 법률에 따른 아파트 장기일반민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 하는 제6조 제5항이며, 정의조항인 제2조 제5호 자체로 인한 기본권 침해를 주장하는 것이라 보기 어려우므로 제2조 제5호 부분도 심판대상에서 제외한다.
청구인들은 민간임대주택법 제6조 전체를 심판대상으로 추가하기도 하였으나, 그 주장 취지는 위와 같은 제5조 제2항 및 제6조 제5항에 대한 주장과 다르지 않으므로 제6조 제5항을 제외한 제6조의 나머지 부분은 심판대상에서 제외한다. 또한 청구인들은 임대보증금 보증 가입을 의무화한 민간임대주택법 제49조도 심판대상에 포함시켰으나, 이 부분에 대한 구체적인 위헌성 주장을 찾아볼 수 없으므로 이 부분도 심판대상에서 제외한다.
마. 그렇다면 이 사건 심판대상은 ➀ 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항 중 ‘납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다’ 부분, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2020. 12. 29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것) 제9조 제2항, 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되고, 2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제89조 제2항, 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되고, 2023. 12. 31. 법률 제19933호로 개정되기 전의 것) 제95조 제2항, 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제104조 제7항, 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정된 것) 제103조의3 제10항, 구 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정되고, 2021. 12. 28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것) 제103조의31 제1항 제1호, 제3호, 법인세법(2020. 8. 18. 법률 제17476호로 개정된 것) 제55조의2 제1항 제2호, 제4호(이하 위 조항들을 모두 합하여 ‘이 사건 세법 조항’이라 한다), ➁ 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분(이하 주택임대차보호법을 ‘주택임대차법’이라 하고, 위 조항들을 ‘주택임대차법 조항’이라 한다), ➂ ‘민간임대주택에 관한 특별법’(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제5조 제2항, 구 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것) 제6조 제5항(이하 법률 제17482호로 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 ‘민간임대주택법’이라 하고, 위 조항들을 ‘민간임대주택법 조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이다.
심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되기 전의 것)
제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것)
제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다.
1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다]
2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우
구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2020. 12. 29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것)
제9조(세율 및 세액) ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.
1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다): 1천분의 30
2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 1천분의 60
구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되고, 2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것)
제89조(비과세 양도소득) ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되고, 2023. 12. 31. 법률 제19933호로 개정되기 전의 것)
제95조(양도소득금액) ② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정된 것)
제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정된 것)
제103조의3(세율) ⑩ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제92조 제1항에 따른 세율에 1천분의 20(제3호 또는 제4호에 해당하는 주택은 1천분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제92조 제1항에 따른 세율에 1천분의 20(제3호 또는 제4호에 해당하는 주택은 1천분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액 중 큰 세액을 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액으로 한다.
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
구 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정되고, 2021. 12. 28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것)
제103조의31(토지등 양도소득에 대한 과세특례 및 기업의 미환류소득에 대한 법인지방소득세) ① 내국법인이 「법인세법」 제55조의2에 따른 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호의 조합원입주권 및 같은 조 제10호의 분양권(이하 이 조 및 제103조의49에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 때에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인지방소득세로 하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인지방소득세에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
1. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양‧피서‧위락 등의 용도로 사용하는 건축물을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 1천분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 1천분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.
3. 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호의 조합원입주권 및 같은 조 제10호의 분양권을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 1천분의 20을 곱하여 산출한 세액
법인세법(2020. 8. 18. 법률 제17476호로 개정된 것)
제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양‧피서‧위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 “별장”이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.
4. 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20을 곱하여 산출한 세액
주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후‧훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속‧직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 것)
제5조(임대사업자의 등록) ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것)
제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
[관련조항]
주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)
제6조의3(계약갱신 요구 등) ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시‧광역시‧특별자치시‧도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. 삭제
3. 청구인들의 주장
가. 이 사건 세법 조항에 관한 주장
이 사건 세법 조항은 구체적 사정을 살피지 아니한 채 부동산을 보유한 법인이나 다주택자를 모두 투기세력으로 취급하여 이들에게 일률적으로 고율의 조세를 부과하고 세제혜택을 박탈하는 등 극심한 조세 부담을 지우고 있다. 이는 신뢰보호원칙과 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 재산권을 침해하는 것이다.
나. 주택임대차법 조항에 관한 주장
임차인의 계약갱신청구권과 갱신 시 차임 및 보증금의 증액 상한을 규정한 주택임대차법 조항은 임차인의 주거권 안정을 위해 임대인의 이익을 지나치게 희생시키는 조치로서 신뢰보호원칙 및 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 재산권을 침해한다.
다. 민간임대주택법 조항에 관한 주장
민간임대주택법 조항은 주택 정비 사업으로 구 아파트가 멸실된 경우와 같이 임대사업자로 재등록하는 것이 불가능해진 경우에 대한 구제책을 두지 않고, 이로써 임대사업자가 받은 그간의 세제혜택이 몰수되도록 하며, 투기 목적 유무와 상관없이 일률적으로 개인과 법인 임대사업자들로 하여금 단기임대사업 및 아파트 장기임대사업을 할 수 없도록 하여 임대사업자인 청구인들의 재산권을 침해한다.
4. 적법요건에 대한 판단
가. 법령 자체가 헌법소원의 대상이 될 수 있으려면 집행행위에 의하지 아니하고 법령 그 자체에 의하여 자유의 제한, 의무의 부과, 권리 또는 법적 지위의 박탈이 생겨야 한다. 그런데 과세관청의 부과처분에 의하여 조세채무가 확정되는 부과과세방식이나 납세의무자 스스로 조세채무 성립요건의 충족을 확인하여 세액을 신고함으로써 조세채무가 확정되는 신고납세방식의 조세에 있어서 조세법령으로 인한 기본권 침해는 과세처분 또는 경정거부처분 등의 구체적인 집행행위를 통하여 비로소 현실화된다. 이러한 법리는 해당 조세법령이 조세의 면제 등 조세혜택을 배제하는 내용을 담고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다(헌재 2020. 9. 24. 2017헌마498 참조).
나. 이 사건 세법 조항은 종합부동산세, 양도소득에 대한 소득세, 법인세, 개인지방소득세, 법인지방소득세의 과세표준, 세율 및 세액 등을 규정하고 있다. 이들 세목은 모두 부과과세방식 또는 신고납세방식의 조세에 해당하는바, 이로 인한 청구인들에 대한 기본권 침해는 구체적인 과세처분 또는 경정거부처분 등의 집행행위를 통해 비로소 현실화된다. 따라서 이 부분에 대한 심판청구는 기본권 침해의 직접성 요건을 갖추었다고 볼 수 없으므로 부적법하다.
5. 본안에 대한 판단
가. 주택임대차법 조항에 대한 판단
(1) 헌법재판소의 선례
헌법재판소는 2024. 2. 28. 2020헌마1343등 결정에서 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제3항 본문, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분, 제5항, 제6항 및 같은 법 부칙 제2조 등이 임대인의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 않는다고 판단하였다. 그 중 이 사건에서 문제되는 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분의 결정 요지는 다음과 같다.
『(가) 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성
헌법은 국가에 주택개발정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부과하고 있다(제35조 제3항). 국민의 쾌적한 주거생활 보장, 즉 주거권 보장의 핵심은 주거의 안정성이고 이는 인간다운 생활을 하기 위한 필수불가결한 요소이므로, 주택 임차인의 주거안정을 보호하는 것은 모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 가지며 이를 위해 국가는 사회보장‧사회복지의 증진에 노력할 의무가 있다고 규정한 헌법 제34조 제1항 및 제2항에 의해서도 정당화될 수 있다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조).
주택임대차법은 이와 같은 헌법상 의무를 구체화한 것으로, 임차인의 주거안정 보장이라는 입법목적은 정당하다고 할 것이며, 이를 통해 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성 또한 인정된다.
(나) 피해의 최소성
1) 주택임대차법 제6조의3 제1항에 관한 부분
주택임대차법 제6조의3 제1항은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 한다. 이로써 임대인은 자신이 소유한 주택에 대한 계약의 자유 및 재산권을 제한받게 되나, 그 경우에도 임대인은 계약갱신에 따라 종전 임차인과의 임대차계약을 유지함으로써 해당 주택에 대한 사용‧수익권을 여전히 행사할 수 있다는 점은 마찬가지이므로, 임대인의 사용‧수익권에 대한 전면적인 제한이 발생한다고 볼 수 없다.
임대인이 계약 상대방, 차임 액수 등 사용‧수익권 행사의 구체적인 방법과 내용상의 제한을 받게 되는 것은 사실이나, 임차인의 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로 그 행사기간이 제한되고, 행사 횟수도 1회로 한정되며, 그로 인해 갱신되는 임대차의 법정 존속기간도 2년으로 규정되어 있다(주택임대차법 제6조 제1항 전문, 제6조의3 제2항). 나아가 제6조의3 제1항 단서 각 호에 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정하여 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다. 구체적으로, 임차인이 차임을 연체하거나 부정한 방법으로 임차하거나 임대인의 동의 없이 전대하거나 고의나 중과실로 주택을 파손한 경우와 같이 임차인이 그 채무를 이행하지 않거나 임대인의 신뢰를 저해하는 사유가 있는 경우(제1호, 제2호, 제4호, 제5호), 임차한 주택이 멸실되거나 철거 또는 재건축을 위해 임대인이 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등 객관적으로 임대차가 지속될 수 없는 경우(제6호, 제7호), 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여 임차인을 보호할 필요성이 크지 않은 경우(제3호), 임대인 또는 그 직계존속‧직계비속이 실제 거주하려는 경우(제8호), 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제9호)에 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다.
2) 주택임대차법 제6조의3 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분
주택가격이 상승하고 임대주택의 공급이 부족해지면 차임 급등이 초래되어 임차가구의 주거불안 및 주거비 부담에 따른 생계곤란으로 이어질 우려가 있다. 나아가 임대인이 보증금이나 차임의 과도한 증액을 청구할 경우 임차인은 주거비 부담으로 계약갱신요구권 행사를 사실상 포기하게 되어 계약갱신요구권 제도의 실효성을 확보할 수 없게 된다. 따라서 차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제에 해당한다.
위 조항은 차임증액의 범위를 일정 비율로 제한할 뿐 차임과 보증금 액수를 직접 통제하거나 그 인상 자체를 금지하지 아니한다. 임대인의 입장에서는 주변 다른 임대차의 시세가 급등할 경우 이와 유사하게 더 높은 차익을 올릴 기회를 제한받을 수 있으나, 임차인에게 계약갱신요구권이 1회에 한하여 부여되는 이상 계약갱신으로 인해 차임인상률 제한이 적용되더라도 갱신된 임대차계약 기간 동안의 제한에 불과할 뿐만 아니라, 차임 등 증액의 상한인 20분의 1의 비율이 지나치게 낮다고 보기도 어렵다.
3) 이상의 사정을 종합하면, 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분은 피해의 최소성에 반하지 아니한다.
(다) 법익의 균형성
주거의 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로, 이들 조항이 달성하고자 하는 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다고 할 것이다. 반면 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없으므로 법익의 균형성도 인정된다.』
(2) 선례 변경의 필요 여부
청구인들은 주택임대차법 조항이 과잉금지원칙뿐만 아니라 신뢰보호원칙에 위반된다고도 주장하였으나, 그 주장 취지는 과잉금지원칙 위반에 대한 주장과 다르지 않다. 그렇다면 선례의 위 결정 이유는 이 사건에도 그대로 타당하고, 위 선례와 달리 판단하여야 할 사정 변경이나 필요성이 있다고 보기 어렵다.
(3) 소결
따라서 주택임대차법 조항은 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.
나. 민간임대주택법 조항에 대한 판단
(1) 쟁점의 정리
(가) 우리 헌법이 보장하고 있는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법상‧사법상의 권리를 뜻한다. 이러한 재산권의 범위에는 동산‧부동산에 대한 모든 종류의 물권은 물론, 재산가치가 있는 모든 사법상의 채권과 특별법상의 권리 및 재산가치 있는 공법상의 권리 등이 포함되나, 단순한 기대이익이나 반사적 이익 또는 경제적인 기회 등은 재산권에 속하지 아니한다(헌재 2022. 12. 22. 2021헌마902 참조).
청구인들은 민간임대주택법 조항에 의해 개정 전 법률에 따른 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 등록이 임대의무기간 종료 후 자동 말소되고, 그 후에는 위와 같은 임대주택 유형으로 임대사업자 등록을 할 수 없어 더 이상 세제혜택을 받지 못하며, 주택 정비사업으로 아파트가 멸실되었을 경우에 대한 별도의 구제책 없이 투기 목적 유무를 구별하지 않고 위 조항이 적용됨에 따라 재산권을 침해받는다고 주장한다. 그러나 임대사업자가 종전 규정에 의한 세제혜택에 대한 기대를 가졌거나, 종전과 같은 유형의 임대사업자의 지위를 장래에도 유지할 것을 기대하였다 하더라도 이는 당시의 법 제도에 대한 단순한 기대이익에 불과하다. 또한 민간임대주택법 조항은 종전에 받은 세제혜택을 소급하여 박탈하는 내용을 담고 있지 아니하므로 이로 인해 청구인들의 재산권이 제한된다고 볼 수는 없다.
(나) 다만, 개정 전 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록한 청구인들의 경우, 민간임대주택법 조항에 의해 그 임대의무기간이 종료되면 등록이 말소되고 종전과 같은 유형의 임대주택에 대하여는 더 이상 임대사업자로 등록할 수 없게 되므로 직업의 자유가 제한된다. 이 같은 직업의 자유 보장은 입법자로 하여금 이미 형성된 직종을 한없이 유지하거나 직업종사의 요건을 계속하여 동일하게 유지할 것까지를 요구하는 것은 아니나, 공익상의 필요에 의하여 직업종사의 요건 내지 구체적인 내용을 달리 정하거나 강화하는 등 직업제도를 개혁함에 있어서는 기존 종사자들의 신뢰보호가 충분히 이루어졌는지 여부가 검토되어야 할 것이다.
(2) 헌법재판소의 선례
헌법재판소는 2024. 2. 28. 2020헌마1482 결정에서 민간임대주택법 제6조 제5항이 신뢰보호원칙에 반하여 임대사업자의 직업의 자유를 침해하지 않는다고 판단하였다. 그 결정 요지는 다음과 같다.
『(가) 민간임대주택법은 민간임대주택의 건설, 공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거생활을 안정시킬 목적으로 제정된 것으로(제1조), 이 법에 따라 형성되는 임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다. 따라서 임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 민간임대주택법의 입법목적 달성에 적합하도록 사회적‧경제적 상황을 고려하여 입법자가 정책적으로 결정하여야 할 사항에 해당하고, 이에 국가는 주택 임대차 시장의 상황 및 국민의 주거안정 개선의 필요성뿐만 아니라 민간임대주택의 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려하여 새로운 법적 규율을 가할 수 있다고 보아야 할 것이다. 그렇다면 기존의 법적 규율 상태가 앞으로도 존속할 것이라는 기대 또는 신뢰는 변동가능성이 있는 것으로, 그 보호가치가 그리 크다고 볼 수 없다.
(나) 정부가 2017. 12. 13. 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 임대주택 등록을 적극 유도하였고 그로 인해 등록 임대사업자 수가 증가한 것은 사실이다. 그러나 이후 부동산 시장 과열 및 투기수요 가세로 시장불안이 가중되자 정부는 2018. 9. 13. ‘주택시장 안정대책’을 발표하여 임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 이들에 대한 대출을 규제하는 방식으로 정책 방향을 변경하였다. 그럼에도 임대사업자에게 세제혜택을 부여한 종전 임대주택 등록활성화 방안이 당초의 취지와는 달리 다주택자에게 특혜를 주는 제도로 악용되고, 임대의무기간 동안 임대사업자 보유 아파트가 부동산 시장에 매물로 나오지 않아 매물부족에 따른 집값 상승의 부작용에 대한 지적이 이어졌다. 나아가 제21대 국회에 이르러 주택 임대차에서의 전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차법상 일반 임대주택 간의 차별성이 희박해지자 기존 제도의 개편 필요성 또한 제기되었다. 이러한 당시 상황을 고려할 때, 정부가 2020. 7. 10. 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’에서 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고 임대의무기간을 연장하는 등 종전 임대사업자 제도의 개편을 단행하는 한편, 이와 관련한 후속 입법이 이루어질 수 있다는 점에 대하여 임대사업자를 포함한 일반 국민이 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다.
나아가 정부는 기존 임대사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 ‘주택시장 안정 보완대책’ 발표 후에 등록하거나 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 전환한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 소득세, 법인세, 종합부동산세 등의 세제혜택을 유지하도록 하는 등 종전 임대사업자의 신뢰 손상의 정도를 완화하는 세제지원 보완조치를 마련하기도 하였다.
(다) 결국 청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임대주택에 거주하는 임차인의 장기적이고 안정적인 주거 환경 보장이라는 공익에 비하여 크다고 할 수 없으므로, 민간임대주택법 제6조 제5항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.』
(3) 선례 변경의 필요 여부
위 선례는 민간임대주택법 제5조 제2항을 판단대상에 포함하고 있지 아니하였으나, 종전과 같은 유형의 임대주택을 임대사업자의 등록 유형으로 규정하지 않은 제5조 제2항에 의하여 등록 말소에 관한 제6조 제5항이 실질적 의미를 갖는 점, 임대주택제도의 개편에 따라 개정된 위 조항들의 신뢰보호원칙 위반 여부가 동일하게 문제되는 점을 고려할 때, 선례의 결정 이유는 민간임대주택법 제5조 제2항과 제6조 제5항 모두를 심판대상으로 삼는 이 사건에서도 그대로 타당하고, 위 선례와 달리 판단하여야 할 사정 변경이나 필요성이 있다고 보기 어렵다.
(4) 소결
따라서 민간임대주택법 조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.
6. 결론
그렇다면 청구인들과 공동심판참가인들의 주택임대차법 조항과 민간임대차법 조항에 대한 심판청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하고, 이들의 나머지 심판청구는 모두 부적법하므로 이를 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
재판장
재판관
이종석
재판관
이은애
재판관
이영진
재판관
김기영
재판관
문형배
재판관
이미선
재판관
김형두
재판관
정정미
재판관
정형식
[별지 1]
청구인 명단
1 ~ 87. 김○○ 외 86인
청구인들의 대리인 변호사 이언주, 박병철, 이준영, 진경훈, 황혜진
[별지 2]
공동심판참가인 명단
1 ~ 3. 김□□ 외 2인
공동심판참가인들의 대리인 변호사 이언주, 박병철, 이준영, 진경훈, 황혜진